地役权有期限吗（地役权纠纷）

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某房地产开发公司从他人处购买了市中心花园广场附近的一块土地，以“观景”为概念设计建造了一栋高层商品住宅。工地前有一所学校B，双方约定20年内B不得在该处建高楼，由A每年支付10万元给B作为补偿。

一年后，学校搬迁，房屋全部转让给C房地产开发公司。b没有提到它和A到C之间的约定，C买房子，建高层住宅。甲得知这一情况后，要求丙立即停止施工，被拒绝后向法院提起诉讼，请求法院确认乙与丙之间的房屋转让合同无效，并要求赔偿损失。

法律分析

本案属于相邻关系纠纷还是役权关系纠纷存在争议。在讨论本案结果之前，应该通过分析本案所涉及的法律关系来确定法律纠纷的性质。

相邻关系是指两个以上相邻的不动产所有人或者使用人在行使不动产所有权或者使用权时，因其权利的延伸或者限制而产生的权利义务关系。我国《民法通则》第八十三条规定，不动产的相邻当事人应当正确处理截水、排水、通风、采光等方面的相邻关系。本着有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神。理论上相邻权的行使应符合以下条件：(1)需要使用相邻土地；(2)以对邻居造成最小伤害的方式使用；(3)对邻居给予一定的补偿。

我国目前还没有物权法，但物权法草案建议稿(第三章)中已经体现了地役权的概念，即地役权是指土地所有权人、土地使用权人、农村土地承包经营权人、宅基地使用权人为方便使用自己的土地而使用他人土地的权利。利用他人土地便利的土地为送达地，利用他人土地便利的土地为送达地。

相邻权和地役权的行使意味着权利人所有权或使用权的扩张，又意味着相邻权或使用权的限制，实践中容易造成混乱。一般来说，法律关系是相邻权纠纷还是地役权纠纷，可以从以下几个方面来确定：

1.有必要提供便利吗？

根据相邻关系的规定，法律要求一方为另一方提供便利。这种便利，其实是对方为了正常行使自己的权利，或者维持自己正常的生活生产，而提供便利的最低要求。地役权的目的是为了更好地行使自己的权利，获得更大的权益，从而对对方提出更高的方便性要求，对自己的不动产进行超出必要限度的限制。因此，在讨论一个案件是否属于相邻关系纠纷或地役权纠纷，时，我们不能仅仅判断纠纷双方在地理上是否相邻或毗邻，而要看一方在行使自己的所有权或使用权时是否确实需要扩大权利，另一方是否确实需要向需要扩大的一方提供必要的便利。本案中，甲、乙双方的协议约定，乙方不得拆迁房屋建造高层建筑，这给自己的土地设置了负担，限制了自己权利的行使，从而扩大了甲方的权利，增加了其不动产的价值。但是这种便利真的有必要吗？笔者认为这种便利缺乏必要性。在C区购买土地建高层建筑的行为，并未对A区居民今后的通风采光造成影响，也不会影响其正常的日常生活。只是挡住了他们对城市园林风光的视线，但并不妨碍作为商品住宅正常使用的基本要求。作为甲方周围相邻土地的所有者和使用者，没有必要向对方提供便利和法律义务

相邻关系是为调和不动产所有权和使用权之间的冲突而设定的强制性规则。相邻一方为另一方提供的便利，是另一方维持正常生产生活所必需的。因此相邻权是法定权利，对方不得以双方无合同关系为由拒绝提供便利。地役权必须由双方协议产生，即地役权的取得需要合同约定。我国现行法律没有要求一方为另一方“查看”提供必要的便利，法律也不可能将“查看”权赋予高层住宅的权利人。因此，“查看权”不属于相邻关系调整的范畴，但这并不妨碍双方通过合同设定。本案中，甲、乙双方通过约定的方式对乙方房产(不得有高层建筑)设定负担，从而保证了甲方业主的“看房权”，提高了房产的经济价值。

3.获得的权利是有偿的还是无偿的？

相邻权的取得是合法的，通常是无偿的，但这并不妨碍当事人在延长或限制权利行使时对相关费用的补偿作出约定。我国《民法通则》规定，给相对方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。大部分地役权是有偿的，按照约定取得。供方没有向供方提供便利的法定义务，但供方提供的便利确实满足了供方的某些特殊要求和需要，并给供方带来了某些特定的利益，已经超出了法律所规定的义务。因此，供役者应当向供役者支付一定的费用，作为自己方便的对价。本案中，双方约定的10万元并非甲因侵害乙的相邻权而给予乙的补偿，而是支付给乙的地役权对价。

案件处理

本文到此结束，希望对大家有所帮助。

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