住房转让个税（住房转让营业税）

大家好，小律来为大家解答以上问题。住房转让个税，住房转让营业税很多人还不知道，现在让我们一起来看看吧！

个人二手房(存量房)转让包括住房转让和非住房转让。转让方(卖方)涉及的税费包括营业税及其附加税费(包括城市维护建设税、教育费附加和地方教育费附加)、个人所得税、土地增值税和印花税，受让方(买方)涉及契税和印花税。

根据有关规定，从2012年1月1日起，我市开始应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管，对纳税人申报的存量房交易价格进行综合评估。申报成交价格经评估确定为偏低的，应当按照规定程序进一步确认申报成交价格偏低是否有正当理由。有正当理由的，按照申报的成交价格征税；没有正当理由的，按照核定的计税价格征税。核定计税价格可参照存量房申报价格评估值确定。

转让人

(1)营业税

1.总则：在中华人民共和国境内销售房地产(房屋)，应当照章缴纳营业税。将个人不动产无偿赠与其他单位或者个人的，应当认定为出卖不动产。

2.特别规定：(1)个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，按照销售收入与住房购买价款的差额征收营业税；个人将购买2年以上(含2年)普通住房对外销售的，免征营业税。

(2)个人销售自建房，免征营业税。

(3)个人离婚财产分割，暂免征收营业税。

(四)个人将不动产无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹的，暂免征收营业税。

(五)个人将其不动产赠与对其负有直接抚养或赡养责任的赡养人或扶养人的，暂免征收营业税。

(六)房屋产权所有人死亡的，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人，暂免征收营业税。

3.税率：5%。

4.计算方法：应纳营业税=(申报成交价格或核定计税价格-购房原值)5%。

个人所得税

1.总则：个人转让住房取得的所得，按照“财产转让所得”项目征收个人所得税。财产转让所得为应纳税所得额，是指每次财产转让所得扣除财产原值和相关税费后的余额。

2.特别规定：(1)房屋产权所有人将房屋产权赠与配偶、父母、子女、祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹，不征收个人所得税。

(二)房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与负有直接赡养或扶养义务的赡养人或扶养人，不征收个人所得税。

(3)房屋产权所有人死亡的，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人不征收个人所得税。

(四)个人转让自用5年以上，且是家庭唯一生活用房的，取得的收入免征个人所得税。

(五)个人因离婚办理房屋产权过户手续的，不征收个人所得税。

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3.税率：20%。

4.计算方法：应纳个人所得税=(转让所得-o

说明：(1)房屋原值的确定。纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，从其转让收入中扣除房屋原值、转让房屋过程中缴纳的税费及相关合理费用。经税务机关批准，纳税人未能提供完整准确的原房屋价值证明，不能正确计算原房屋价值和应纳税额的，税务机关可按有关规定对其征收核定税额，即按照纳税人住房转让收入的一定比例(我市为2%)核定其应缴纳的个人所得税额。

(二)合理费用：指纳税人按照规定实际支付的房屋装修费、房屋贷款利息、手续费、公证费等费用。一端有带圈可握的短马鞭

支付的房屋装修费用。纳税人能够提供实际支付装修费用的统一税务发票，且发票所列付款人名称与转让房屋的产权人名称一致的，经税务机关审核，可在房屋原值的10%以内扣除转让前转让房屋的实际装修费用。

住房贷款支付的利息。纳税人出售按揭贷款购买的住房，以贷款银行出具的有效证明为依据，扣除纳税人实际支付给贷款银行的利息。

纳税人按照有关规定实际支付的手续费和公证费，凭有关部门出具的有效证明予以扣除。

(3)土地增值税

1.总则：个人转让住房并取得收入的，应当依法缴纳土地增值税。

2.特别规定：自2008年11月1日起，对个人销售住房暂免征收土地增值税。

3.税率：四级超额率的累进税率为30%-60%。

4.计算方法：土地增值税=增值额适用税率。

按照有关规定不能征收土地增值税，确需适用经批准的土地增值税的，按其转让收入征收土地增值税：普通住宅为5%；其他6%。

(4)印花税

1.一般规定：个人财产权的买卖、继承、赠与、交换、分割所设立的文书，应当缴纳印花税。

2.特别规定：自2008年11月1日起，个人出售或购买住房暂免征收印花税。

3.税率

4.计算方法：应缴纳印花税=合同按所载金额×0.5‰。

（五）、城市维护建设税

1.城市维护建设税，以纳税人实际缴纳营业税税额为计税依据，随营业税同时缴纳。

2.税率：纳税人所在地在市区的，税率为7%。

3.城市维护建设税=实际缴纳的营业税税额×7%。

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（六）、教育费附加

1.教育费附加，以纳税人实际缴纳营业税税额为计费依据，随营业税同时缴纳。

2.费率：3%。

3.教育费附加=实际缴纳的营业税税额×3%。

（七）、地方教育附加

1.地方教育附加，以纳税人实际缴纳营业税税额为计费依据，随营业税同时缴纳。

2.费率：2%。

3.地方教育附加=实际缴纳的营业税税额×2%。

B受让方

（一）、契税

1.一般规定：在中华人民共和国境内转移房屋权属，承受的单位和个人应当按规定缴纳契税。

2.特殊规定：从2010年10月1日起，对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女）唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。我省明确：“家庭唯一住房是指在我省行政区域范围内，以家庭为单位，购房人、配偶以及未成年子女在办理住房产权登记手续前，其名下均没有住房，即为唯一住房。对个人购买不属于家庭唯一住房的，无论是属于普通住宅还是非普通住宅，一律按3%税率征收契税”。

3.税率：1%、1.5%或3%。

4.计算方法：申报交易价格或核定计税价格×适用税率。

（二）、印花税

1.一般规定：个人产权的买卖、继承、赠与、交换、分割等所立的书据应按规定缴纳印花税。

2.特殊规定：自2008年11月1日起，对个人销售或购买住房暂免征收印花税。

3.税率：0.5‰。

4.计算方法：应缴纳印花税=合同按所载金额×0.5‰。

以案说税

我市张三2005年以40万元购入150平方米的住房一套，装修费用8万元，于2014年5月以80万元卖给李四。经核实，张三的住房不符合普通住房判断的三个标准，不属于普通住房，且张三一家有两套住房。李四购入张三的住房，且李四属首次购房。经我市“房地产一体化税收管理系统”核价，该住房核价100万元。在交易过程中，双方应缴纳税费如下：

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转让方：张三

1.营业税：由于张三不符合“购入超过5年的普通住房”税收优惠政策，应按差额缴纳营业税及附加。应纳营业税=（100-40）×5%=3（万元）。

2.营业税附加（城建税、教育费附加和地方教育附加）=3×（5%+3%+2%）=0.3（万元）

3.个人所得税：不符合居住满5年且家庭唯一的优惠政策，装修费用按规定只允许扣除4万元。

应缴纳个人所得税=[100-40-（3+0.3）-4]×20%=10.54（万元）

4.土地增值税：符合“个人转让住房暂免征土地增值税”税收优惠政策，暂免征土地增值税。

5.印花税：符合“个人销售或购买住房暂免征印花税”税收优惠政策，暂免征印花税。

受让方：李四

1.契税：由于李四虽首次购房但其购入的住房不属于普通住房，则应按3%缴纳契税。应缴纳契税=100×3%=3（万元）。

2.印花税：符合“个人销售或购买住房暂免征印花税”税收优惠政策，暂免征印花税。

[特别提醒]

税收优惠政策适用一般原则。

本文到此结束，希望对大家有所帮助。

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