保障房信托（保障房信托）

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今年以来，保障房建设资金缺口一直是业内外热议的话题。通过今年前5个月在各地的探索和实践，这一热点话题的解决方案已经初见端倪。包括银行、保险等社会资金在内的信托基金会在适当的时候跟进。据测算，完成全年约1000万套保障房建设任务，需要约1.3~1.4万亿元建设资金，其中约5000亿元由政府承担，主要包括中央和地方财政、住房公积金贷款和土地出让金收入支持等。另外还需要通过各种方式向社会筹集8000亿元。专家认为，银行、保险等。仍将是保障性住房建设的主要资金来源，而制约因素主要集中在土地使用权、资金偿还方式等制度安排上。事实证明，资金运用灵活的信托产品有助于消除前述资金进入障碍。保障房信托发展前景广阔已成为信托行业的共识。北京鑫泽金d董事指出，对于信托机构而言，保障房信托市场出现了巨大的机会：“房地产市场深度结构调整的融资机会，地方政府与金融机构合作的重要机会，监管机构鼓励金融创新做大做强的机会，以及'数百亿'资金在展业调动的机会”。6月，益信托工作室发布的最新报告指出，保障房建设大有潜力成为信托公司在房地产领域的新机遇和利润增长点。“如果能走在前面，可能会成为信托公司培育核心盈利模式的契机，改变信托公司缺乏核心竞争力的现状，为信托公司提供新的出路。”据有益信托工作室统计，今年1-5月，共有9家信托公司发行了21只保障房集合信托项目，发行规模为65亿元，占比2.74%。去年仅9家信托公司就发行了23个保障房信托项目，发行规模为70.79亿元，占信托总规模的1.8%。显然，信托机构正在大力拓展保障房信托产品的市场。尽管今年保障房信托的信托产品发行量仍然很少，但与去年相比，今年前5个月的产品发行数量几乎与去年持平。国内60多家信托机构在保障房领域跃跃欲试。去年以来，共有13家信托机构发行了保障房信托产品，相信该领域也是其他多家信托机构的重点发展方向。王伟认为，在国内信托机构中，相对于银行系、保险系、AMC(资产管理公司)的信托公司，央企系、地方系、产业系的信托公司在保障房业务上“相对活跃、节奏较快”；产品数量和规模快速增长；业务和风险控制系统受到高度重视。“根据计划，今年全国约有1000万套保障房建设任务需要在10月底前开工。离这个期限还有不到五个月的时间。可以预见，这一时期各地大规模集中建设保障房的场景很快就会出现。受相关监管政策限制，银行信贷不太可能第一时间出面支持这种规模的保障房建设。专家预测，保障房信托的规模将在未来加速扩张。主流模式凸显经过各地一段时间的实践和探索，保障房信托的主流模式已经初步形成。据有益信托工作室统计，2010年保障房信托资金主要投向棚户区改造和安居工程，体现在发行规模上，棚户区改造占比超过50%，其次是安居工程、两限房、经济适用房和廉租房。自从 据王伟介绍，从资金流向来看，主流商业模式至少可以分为七种：地方政府融资、房地产企业融资、房地产企业与地方政府联合开发融资、建筑企业融资、私募基金融资、REITs筹备模式为廉租房或公租房、特殊合作模式包括银信接力、与社保基金或公积金管理机构合作等。在这些主流商业模式下，信托资金的运用有多种策略，这是信托资金灵活性最突出的表现。除了常见的贷款方式，还有股权投资、股权投资、准资产证券化、信托基金、信托有限合伙基金等。信托基金因其复杂多变的结构特征，在各种更大规模的社会资金进入保障房建设领域之前，具有发挥杠杆和支点作用的突出优势。前述有益信托工作室的报告认为，对于廉租房、公租房项目，如果是资质较好的地方融资平台或抵押充足的房企，融资规模不大，可以采取贷款的方式。此外，更多的项目可以采用灵活的股权投资模式。比如本项目采用BT(建设-移交)模式，可以采用股权投资模式购买BT合同的收益权，或者购买应收账款收益率、股权收益权等。如果融资规模较大，多采用股权投资方式。当然，最受关注的还是房地产信托投资组合应用模式或REITs(房地产投资信托基金)模式。在REITs政策开放之前，类似的配资房地产信托产品操作性比较强，可以分散风险。“保障房是个好篮子。”今年以来，保障房信托的快速增长引起了广泛关注。其中，保障房信托收益与普通商品房信托产品接轨的现象，以及可能出现的以保障房名义开发商品房的现象，是各界诟病的对象。这些批评有失偏颇。至少在监管部门明确表态之前，不应该对信托本身进行严厉的批评。众所周知，保障房融资难集中爆发的一个关键原因是，为了保证其保障性能，不仅在投资上占用资金规模大，而且使用年限长。在没有公共资金支持保障房建设的情况下，我们不得不大力发展社会融资，所以我们必须遵循市场规则，允许合法、合理、合规的手段来提高他们与社会资金的议价能力。借用信托行业人士的话，ldquo;凡是监管层没有明文禁止的都是可以创新探索的。”国内股权债权融资的资本市场并没有为保障房专门配套设计相关制度，正如前文所述，信托资金是当前能够支持保障房建设的重要的杠杆性资金，其相应的风险控制措施无法回避，但土地政策以及分配措施都与信托产品的风险偏好不完全匹配，通过各种措施进行风险统筹成为地方推进保障房项目的必然选择。棚户区改造项目是目前信托资金进入最多的领域。由于其多与商业开发捆绑实施，其信托项目与普通房地产信托项目融资模式基本一致。信托公司介入经济适用房开发的阻碍是缺少足额抵押物。经济适用房土地由国家划拨，意味着不能将土地作为抵押物，政府信用或政府背景信用是信托公司介入经济实用房的重要保障，但这需要政策配套支持。另外，信托资金介入经济适用房还会遇到建设周期、退出安排等因素的影响。当然，也不能因此无视保障房信托热潮中可能隐含的风险。业内人士指出，当前保障房信托产品中的保障房概念并不严谨。有的名为棚户区改造或城中村改造，实际从事与保障房不相干的商业开发；有的保障房项目已经完工，信托资金名为替换保障房垫资，实际转向开发；有的信托资金约定投向就是混合类产品，保障房只是一个假定的资金投向；也有的名义投向保障房项目用地，实际用于土地储备。当然也有真正为法定保障房项目提供资金支持的实质性保障房信托产品。信托并没有真伪之别，只是保障房概念丰富多样，才是真假保障房信托提法的根源。对于信托机构而言，只要是符合其风控标准拥有市场需求的信托产品都会去做，而如何定义保障房，更多地体现了地方政府的意志。“保障房是个好萝筐，什么都可以往里装。”这一点也被视为保障房信托风险的关键因素。在一些地方，保障性住房的外延已经大大扩展，不仅包括经济适用房、廉租房、公租房和棚改项目，也包括诸如两限房、回迁房、定向安置房、中低价位中小套型普通商品房、城中村改造项目、旧城改造项目和城市综合整治项目等各种名目。今年1~5月份，各信托机构发行的保障房信托产品规模已经追平去年全年。在保障房建设资金来源结构中，信托资金作为“急先锋”的重要性益发凸显。

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