房地产税收筹划方案（房地产税收筹划）

大家好，小律来为大家解答以上问题。房地产税收筹划方案，房地产税收筹划很多人还不知道，现在让我们一起来看看吧！

(1)土地增值税的税收筹划

整个开发建设过程的税收筹划应以土地增值税和企业所得税为重点，其中土地增值税的筹划以增加抵扣项目金额为重点。对于房地产开发企业，税法允许纳税人从转让收入中扣除的扣除项目包括五部分：

1.取得土地使用权支付的金额；

2.房地产开发成本；

3.房地产开发费用；

4.与房地产转让有关的税收；

5.其他扣除。

(一)取得土地使用权支付的金额

这部分主要是指为取得土地使用权而支付的土地价款和按国家统一规定支付的相关费用(主要是契税、相关登记和转让费)。这部分的价格通常是相对固定的，但在以下几个方面还有很大的提税空间：

1.土地转让价格明显偏低时的税收筹划。

通过在土地出让合同中明确规定开发单位的附属义务来进行规划。从土地增值税抵扣的角度来看，可以在出让合同中详细约定拆迁、安置、补偿、市政配套建设等义务，并将因这些义务而产生的费用计入项目开发成本，实际上达到了增加开发成本的相同效果。

2.与目标地块相连的红线外区域的税务规划。

除了带有附加义务的出让合同条款外，还可以在合同中进一步与政府约定，对出让红线外的土地约定市政开发义务，这样以后做税收筹划时会有更多的规划空间和名称，比如通过共建、代建等方式将成本与目标土地衔接起来，避免后期出现纠纷，进入项目开发成本处理。

3.租赁费用返还的税收筹划

(1)土地出让金先征收后返还。可以考虑奖励开发商的总公司或其他关联公司，以招商引资或其他名义，让返还的钱与原缴纳的土地款脱钩，不需要在土地增值税清算时从原土地成本中扣除返还的钱，这样可以大大减少土地增值税的金额。如果进行进一步的规划，比如把返还的钱返还给其他关联公司和亏损公司，还可以进一步节省企业所得税。

(2)由于土地一级开发与二级出让原则上是分开的，可以要求政府支付一级开发成本，然后在二级市场上出让给相关开发主体，使一级开发阶段的一些不合理支出合法化，以便日后结清土地增值税。

(2)房地产开发成本

包括征地拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装费、基础设施费、公共设施费、间接开发费等。

1.征地拆迁补偿的税收筹划

征地拆迁补偿费主要包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费、地上地下附着物拆迁净补偿费用、安置房费用、搬迁费、青苗补偿费、危房补偿费等。在城市更新/旧改项目中，被拆迁人取得的补偿收入，一般不处理增值税、土地增值税、印花税、契税(同一补偿面积内)(即不开具发票)。所以很多房地产公司在合理合法的前提下，会提高一些拆迁补偿的税。

2.施工前成本

项目前期费用包括项目的规划、设计、可行性研究、水文、地质、勘测、测绘、“七通一平”等

营改增后，增值税从链条中扣除。虽然各地都有建筑安装指导价，但实际上金税三期后故意提高建筑安装费用，潜在风险很大。尽管如此，很多房地产商认为，如果总包商充分配合，在合理范围内增加建筑安装成本还是有一定的操作空间的，笔者还是持保留意见。

另外，在隐蔽工程方面，目前常用的土方、基坑支护等手段因地质问题导致的“滑坡”、“加固”的故事，讲起来都有风险。

4.基础设施费

包括小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出，其中绿化工程有较大的空间提高税收。具体来说，开发商在税收优惠的地方成立园林绿化公司后，可以向园林绿化公司缴纳一大笔钱，园林绿化公司转移利润后可以享受税收优惠政策。

5.公共配套设施费

可以充分利用精装修、园林、绿化、道路、智能化等配套工程的弹性空间来增加成本。一方面，设立税收优惠场所的主体是为了转移利润；另一方面，寻找合作单位与我们合作，增加成本。当然，这种方式在营改增的背景下肯定有税收隐患，笔者也不提倡。

6.发展的间接成本

包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

(3)房地产开发费用

销售费用、财务费用和管理费用作为期间费用，直接计入当期损益，不按照成本核算对象分摊，因此按照《土地增值税实施细则》的标准扣除开发费用。

财务费用中的利息支出，可按转让的房地产项目分摊，并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不得超过按商业银行同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在取得土地使用权支付的价款和房地产开发成本之和的5%以内扣除。不能按照转让的房地产项目计算分摊利息费用或提供金融机构证明的，应当按照下列方法取得房地产开发费用

税筹要点：

1.如果项目主要依靠负债筹资，利息费用所占比例较高，并能提供金融机构证明，那么可以选择据实扣除;反之，主要依靠权益资本筹资，预计利息费用较少，可以选择按照土地使用权和房地产开发成本之和的5%扣除，这样可以多扣除房地产开发费用，对实现企业价值最大化有利。

2.在土地增值税清算层面，充分利用金融机构的借款利息计入财务成本，并尽早做金融机构方向的融资安排;在所得税汇算清缴层面，除了金融机构的借款利息外，充分利用关联企业或其他非金融机构的借款利息计入财务成本。

(四)与转让房地产有关的税金

主要指转让房地产时缴纳的印花税、城建税、教育费附加。对于房地产开发企业而言，其缴纳的印花税已列入管理费用，印花税不得再单独扣除。

(五)其他扣除项目

对从事房地产开发的纳税人可按《土地增值税实施细则》第七条(一)、(二)项规定计算的金额之和，加计20%扣除。

需要特别说明的是，以上所说的增加扣除项目的金额需把握三个原则，一是成本增加应在合理范围，增加太大，超过合理区间，税务机关不会不知道;二是成本增加可以以合法合理的方向为原则，以更合理的理由增加，如精装房，景观园林等;三是成本增加应配合做好合理的证据链，如合同、资金流水、发票等。

(六)补充说明事项

1.关于非普通标准住宅成本问题

普通标准住宅增值率低于20%的，符合普通住宅土地增值税免税条件，那么在会计核算时，对普通住宅与非普通住宅成本分摊应向非普通住宅靠拢，增加非普通住宅成本，则可以进一步降低土地增值税。

2.关于旧改项目以房产补偿拆迁户事宜

(1)根据国税发〔2006〕187号的规定，安置用房视同销售，应确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。对房地产开发企业支付给被拆迁居民或单位的补差价款，计入拆迁补偿费;对被拆迁居民或单位支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。开发企业采取异地安置的，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发〔2006〕187号第三条第一款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费;异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。

(2)根据国税发〔2009〕31号的规定，开发公司以开发产品作为拆迁补偿，应视同销售，同时，视同销售金额应作为土地征用及拆迁补偿费，同时记入开发成本。

(3)从实务操作的角度，在具体的补偿方式方面，建议尽量选用货币补偿，这有利于税务筹划，因为货币补偿有更多的操作空间;另外在安置时宜多采用本地安置，少采用异地安置，因为本地安置方案税法有更多的解释空间，方便纳税筹划。

（二）、所得税的税收筹划

(一)确认收入方面

1.销售精装房

考虑销售精装房可以避开备案价格限制的问题，建议签订两份合同，开发主体与买房者签订毛坯房合同，由开发主体设立的装饰公司(注：要关注关联与控制的关系)与买房者签订装修合同，主要是为了让开发主体减少收入，将开发主体的一部分利润转移到装饰公司中去，而装饰公司可以采用定额征收企业所得税的办法，达到节税目的(也可将装饰公司注册在税收优惠地)。

2.代收代缴费用

将除去公共维修基金外其他的代收代缴费用(暖气开口费、闭路电视费、代办房产证费、代理公证费)的业务转到物业公司，否则开发主体的这些业务收入不但应缴纳增值税，预缴土地增值税，还要纳入企业所得税计算基数。

3.充分利用分期收款合同

采用分期收款方式销售房屋，按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现;付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。

（三）、增值税的税收筹划

受营改增影响，增值税的筹划空间非常有限。尽管如此，开发商仍可以视具体的项目情况选择工程承包方式，包括包工包料、甲供材、乙供甲控、清包工等，具体笔者将另行发布相关实务操作要点，敬请读者关注。

（四）、其他建议

(一)并购重组的税务筹划

开发商取得项目的时点上应对税筹做全局的安排，其中并购重组的税筹可参见本文前述相关推文。

(二)提前设立关联方

综合项目具体情况，可以提前搭建设立在境内、境外税收优惠地的关联企业，因这些关联企业可以通过为开发主体提供如广告代理、商务咨询等服务的方式转移利润，以此节省税额。这种方式还可以为高管员工的个人所得税节税提供支持。

本文到此结束，希望对大家有所帮助。

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