房屋知识科普：房地产如何缴税

房产方面的知识对于多数小伙伴们是一般都不太懂的，那么如今买房卖房这当中都会存在着很多的问题的，那么大家就需要对于房产方面的知识有一定的了解了，今天小编就分享下房地产如何缴税方面的知识，帮助大家快速了解房产方面的知识。

你可以参考下
问我卖办公楼要交营业税及附加费,还有什么税,比如说土地增值税要交吗如何交的
答除了营业税及附加费还有企业所得税印花税土地增值税另外营业税如果是公司自己建的要交两道营业税一道是建筑营业税一道是销售不动产营业税土地增值税按土地的增值额计算
问还有我方出土地,买方出钱建楼,又该怎么交税？
答《国家税务总局关于印发〈营业税问题解答（之一）〉的通知》国税函发[1995]156号文第十七条对合作建房征收营业税的问题作了明确规定(二)以出租土地使用权为代价换取房屋所有权例如甲方将土地使用权出租给乙方若干年乙方投资在该土地上建造建筑物并使用租赁期满后乙方将土地使用权连同所建的建筑物归还甲方在这一经营过程中乙方是以建筑物为代价换得若干年的土地使用权甲方是以出租土地使用权为代价换取建筑物甲方发生了出租土地使用权的行为对其按“服务业——租赁业”征营业税；乙方发生了销售不动产的行为对其按“销售不动产”税目征营业税对双方分别征税时其营业额也按《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定核定《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十五条规定的核定顺序是（一）按纳税人当月提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定；（二）按纳税人最近时期提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定；（三）按下列公式核定计税价格计税价格=营业成本或工程成本*（1+成本利润率）（1-营业税税率）
问怎么样才能合理的少交税？
答职业问题不能公开回答只能告诉你依法纳税才是公民的义务
一般来说内资房地产企业在所得税上“做手脚”多采用虚假成本的方式避税而外资房地产企业则擅长运用“转让定价”的手法避税所谓“虚假成本”就是通过虚增成本尽量使房地产开发项目产生的利润降至最低甚至亏损来逃避所得税的征收

一位有过六年房地产从业经验的人士透露调整报表转移利润的行为在房地产行业非常普遍如广州某房地产公司想转移利润到国外对其会计说弄个“海外业务接待费2000万元”另一个房地产企业则将一些设计工作交给海外自己的关联公司来做将设计费用定得很高以此转移利润一位曾在广东一家大型房地产公司的财会人员透露这家公司的全资文化公司技术咨询公司等就有三个号称多元化经营实则利用这些公司进行关联交易完成利润转移其下属各公司一年收到的所谓宣传策划咨询费高达上亿元然后再通过购买所谓的艺术品作为文化公司的固定资产以完成最后的利润转移因为这些艺术品是从母公司老板手中买来的根本就不值钱不过是个道具而已2004年国家税务总局公布的“2003年度中国纳税百强排行榜”中没有一家房地产企业即使是专为房地产企业设置的“2003年度房地产开发经营行业纳税十强”里房地产企业的纳税总额也并不乐观


二避税具体方法

一)是预售购房款挂在往来账面将预售购房款记账使得应该马上缴纳的税款变成往来流动资金偷逃营业税和企业所得税这是房地产开发企业较为普遍采用的一种手段

二)是预收房款开具收据,不开具发票,隐瞒收入或不按收入原则确认收入预售商品房收取的预收款只给购房者开据《收款收据》在帐务处理上不做预收处理或根本就另外记一套流水账内部掌握

三)是不按照合同约定的时间确认收入以各种理由诸如未清算未决算或者是商品房销售没有全部完毕等原因拖延缴纳企业所得税

四)是随意调整税款申报数额有些房地产开发企业由于资金紧张在年度内随意调整税款的申报数额通常做法是年初年中减少申报数额年末全部缴清

五)是钻政策"空子"不及时清算土地增值税开发项目应在全部竣工结算销售后清算土地增值税而部分开发商迟迟不结算或者是故意留有一两套尾房结果无法进行整个项目的结算影响了土地增值税的及时足额入库

六)是虚列开发成本,任意扩大成本开支范围,虚列工程成本企业预收的售楼款甚至收取的全部售房款不记收入或帐外循环从而少纳或不纳销售不动产营业税及附加等

七)是以房抵债商品房自用不按收入原则确认收入以商品房抵顶工程款只在与工程队的往来帐上记载而不做相应的收入调整将代理销售商手续费支出直接从售楼款收入中抵减而从代理商处收取的楼款净增额为计税营业额以此少缴营业税

八)是扩大拆迁安置补偿面积减少可售面积多结转经营成本

九)是降价无正当理由降低销售商品房价格从而达到少缴营业税和企业所得税

十)是故意拖延项目竣工决算和完工时间,躲避土地增值税清算

三税务部门如何核查房产企业税收

为全面加强房地产业的税收征管堵塞征管漏洞要从以下几方面入手

一）规范税收日常管理夯实房地产业征管基础一是建立健全房地产企业征管基础资料房地产企业征管基础档案应涵盖房地产企业从土地取得项目立项工程招投标工程预（概）算商品房预售等一系列与税收密切相关的涉税资料二是实行项目管理要按开发项目进行纳税登记建立项目纳税台帐并按项目进行税收跟踪管理按项目核查发票取得情况和监控纳税进度情况三是加强源头控管与开发建设主管部门加强联系定期取得建设主管部门控管的建设项目信息；委托房管部门在办理房屋权属登记时实行"先税后证"防止税源流失四是推行房地产和建安企业纳税评估将涉税资料的日常审核与纳税评估有机结合起来建立本辖区行业利润率行业税负率营业税负担率企业所得税负担率等预警值指标体系通过票表比对票额比对逻辑相关分析等将低于警戒值的纳税人作为评估及税收跟踪重点对象及时发现漏洞实施税务约谈函告等手段及时排查和纠正督促纳税人主动自查纳税五是加强对房地产企业的税收稽查要适时开展房地产税收专项检查配合征管开展有针对性的重点检查对典型偷税案件要通过新闻媒体公开曝光充分发挥税务稽查的震慑作用达到以查促管的目的

二）把好征收方式认定关管好两个所得税房地产开发经营的特点是投入资金多开发经营时间长按税收的法理原则来说所得税实行查账征收无疑是一个最佳选择也符合税收公平原则因而应积极研究和推行房地产开发企业依法依规建账建证并按实申报缴税的征管措施这是加强税收征管的总体方向和目标但从调查结果看房地产企业财务核算不规范向税务机关披露的会计信息不真实是普遍存在的现象鉴于这种情况当前在税收征管中一方面要采取措施积极推进房地产企业规范账证财务核算真实；另一方面又要想方设法防止纳税人做假账报假数少缴税要对房地产企业的所得税征管统一实行所得税最低负担率与查账征收相结合的办法即对房地产企业收入实行按最低负担率预征加纳税人按实申报预征的企业所得税与营业税同步征收入库对纳税人实行最低负担率预征后若企业实际应缴所得税超过已预征所得税的要按规定的纳税期限及时向税务机关申报并按实补税

三）加强房地产营业税征管对已完工交付销售的开发项目应及时督促房地产企业在取得竣工验收报告的一年内进行工程结算并取得税务发票对故意拖延不结算的企业应按税收有关规定采取核定计税价格征收建安营业税要根据本地建安造价水平制定最低计税价格加强市区房地产建安工程税收控管统一房地产税收和建安工程税收管辖权将税收管辖权归并给房地产开发企业的主管地税机关加快房地产业税收信息化管理通过建筑业税收信息管理系统对房地产企业的税务登记纳税申报税款征收发票管理税源监控税源分析情报交换信息采集等进行全程跟踪监控和管理对于销售不动产营业税要发挥好以票管税的作用房地产企业预收定金预收房款时必须开具《商品房销售（预收款）票据》要加大对不动产转让（销售）专用发票的审核和管理力度对纳税信誉较差欠税的房地产企业不宜售给《不动产转让（销售）专用发票》需开具发票的一律到税务征收窗口开具并认真做好开发项目税收的预结算做到税票两清真正做到以票控税

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