租金贷是长租公寓企业以租客租金稳定性作为筹码

从备受资本追捧到频频爆雷，长租公寓一直受到社会广泛关注。我国长租房市场发展仍处于起步阶段，伴随着“租金贷”“高收低出”等突出问题和行业乱象。一方面应统筹考虑，加大房源供给，向低收入群体和新市民群体倾斜;另一方面，应着力完善行业信用评价机制，健全长租公寓企业资金监管机制，在保障相关租房者权益的同时，防范系统性金融风险。

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行业顽疾待整治

“租金贷”是长租公寓企业以租客租金稳定性作为筹码，从第三方贷款平台获取贷款，保证平台的现金流来源。这种高风险经营行为在行业内普遍存在。2019年底，长租公寓品牌青客公寓和蛋壳公寓先后赴美上市，根据两家企业的招股书，“租金贷”是这两家企业的最大现金流来源。

在这一模式下，租客是贷款人，租客支付租金实际相当于还贷。一旦长租公寓平台运营出现问题，将产生连锁反应，从贷款平台到租户到房东都会受到牵连。

长租公寓行业另一大隐患是“高收低出”运营模式，以高价从房东手中收得房屋，再以相对较低的价格出租给房客。58同城首席执行官姚劲波说，一些长租公寓运营方采取“高进低出”等高风险经营模式抢占市场，资金链断裂现象时有发生，租房者被无故驱逐等情况屡见不鲜。部分租赁企业大量囤积房源，哄抬租金，扰乱市场秩序。

共青团中央维护青少年权益部部长王锋说，对租赁企业“长收短付”“租金贷”等交易要求，租房青年缺乏应对经验。一旦出现纠纷，青年租户可能面临无家可归、经济损失和征信受损等多重难题。他建议，从房源供需保障、规范中介平台市场行为、加强行业监管等方面，切实解决租房青年安居痛点。

立信会计师事务所首席合伙人朱建弟认为，“租金贷”应及时纳入金融风险监管体系，明确监管主体，同时强化贷后资金使用管控。应强制要求运营方将资金托管给相关金融机构，防止长租公寓企业利用“租金贷”无序扩张，遏制金融风险，细化各方的监管职能，形成监管合力。

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落实“租购同权”引导行业健康发展

实行购租并举，培育和发展住房租赁市场，是深化住房制度改革的重要内容。2020年中央经济工作会议进一步明确，规范发展长租房市场，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利，强调土地供应要向租赁住房建设倾斜，同时提出要降低租赁住房税费负担。

姚劲波认为，租房者在享受公共资源特别是子女教育权利、社会福利等方面，仍与购房者存在显著差异。短期内，地方政府应重点保护租房者基本权益，强化治理“随意涨房租、突然被驱逐”等乱象;在中长期，各地可根据公共设施完备情况，逐步将公共服务与房产所有权松绑，推进其直接与人绑定，进而缩小租购之间权益差，促进落户及教育、医疗等重点公共服务均衡化，实现以人为本的公共服务资源配置。

复旦大学管理学院产业经济学系教授骆品亮认为，长租公寓作为连接房源与租客的平台，不管采取何种运营模式，其价值都不应局限于解决信息不对称或单纯提供房源，而应通过强大的资源整合能力，充分利用平台的网络效应、平台效应和锁定效应，在提供基础服务的同时，满足用户的多元需求，与用户建立稳定的租赁合作关系。

在监管层面，骆品亮建议，强化准入管理，完善长租公寓准入门槛设置，从源头上防范风险。长租公寓的运营主体多元，既包括传统房地产开发商、酒店集团，又包括互网企业等新入局者。目前行业进入门槛过低，许多经营企业缺乏一定的资质和经验，导致问题频发。对于运营风险的控制，要从提高准入门槛入手。

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大城市需要有“小确幸”

在增加供给方面，部分省市动作频频，一些国企入局进场。上海城投开发建设的4000余套长租公寓已接近尾声，此外还有包括上海地产、上海张江、越秀地产在内的众多地方国企进军长租公寓行业。国企开发的长租公寓项目普遍规模大、标准高，这将成为住房租赁市场的稳定器和压舱石。

许多是上海宁区一家博物馆的讲解员，在入住晨飞公寓前，她租住在宝山区，每天通勤约需两个小时。“2015年，我听说可以申请人才公寓，就申请了这里，经过一年等待，2016年入住。”许多现在每天步行十几分钟就能到工作单位，生活质量大大提升。

晨飞公寓位于上海宁区昭化路，这一项目原为飞乐音响厂房，2012年开始改造，2014年完成。目前，这一长租房项目共有229套房源。其中，面积30平方米的小户型公租房占60%左右，40平方米和50平方米户型各占两成左右。长宁公共租赁住房运营有限公司办公室主任吴悦慧介绍，晨飞公寓租金约为周边同类型房屋租金的一半到2/3。

在上海，类似的优质长租房面临供给不足的问题。晨飞公寓229套房源中，已出租93%左右，房源紧张，新租户要租住，普遍要轮候半年到一年。吴悦慧说，晨飞公寓是长宁区开发的第一个公租房项目，但开发之初，对于年轻人需求预估不足。“比如没有配备足够的健身设施和公共活动空间。以后开发的项目应该就会考虑到这些因素。”

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