股权类地产项目由于不涉及抵押物等传统增信方式

信托转型中，“非标转标”已为趋势。然而，记者最近调查发现，非标信托尤其是地产类信托产品反而迎来了“窗口期”红利，由于持续压降导致优质项目稀缺，加之额度吃紧，使优质的地产类信托产品大受投资者欢迎。与此同时，该类产品却并不是“你想买就能买”：每逢额度开放时，都有提早蹲守的信托理财经理直呼“根本抢不到”。由于认购过于火热，小额人数常超限额，持资300万元及以下的投资者需要预约抽签配额，而这往往“一签难求”。

“当时抢了一上午，完全抢不到。”华东地区某信托公司理财经理向《证券日报》记者表示，“由于公司预约额度系统是全线上操作，这就导致全国网点的许多理财经理都在同一时间抢这个项目，我们财富中心只有一个人抢到额度”。

据介绍，该地产产品为非标股权类地产信托产品，浮动收益类，业绩基准为8.1%加浮动收益。交易对手是某沿海发达地区的老牌房企与城投公司，具有“双重保险”，因此颇受投资者欢迎。

与传统的抵押债权类地产项目不同，股权类地产项目由于不涉及抵押物等传统增信方式，与房地产公司共担风险，更考验信托公司的经营能力。

“目前各家都在推股权类地产产品，我们也很重视。”某地方国资背景的信托公司内部人士向记者表示，但由于浮动收益等原因，这类产品仍不太好销售。

记者了解到，虽然收益浮动、回报周期较长，但出于对于信托公司的信任，也有不少老客户开始接受这种方式。

信托投资者古女士在接受《证券日报》记者采访时表示，“上个月，我刚买了个某大型信托公司的股权类地产产品，预期收益率年化在8%左右，存续期在两年半”。

随着融资类信托受到严格限制，自2020年下半年开始，房地产信托向投资类转型成为趋势，由债权类向股权类地产信托转型渐为新方向。

中诚信托在研报中表示，用益信托网数据显示，上半年房地产集合信托成立规模2987.84亿元，连续两个半年度持续回落，也是自2018年以来半年度成立规模的最低点。房地产股权投资模式发展迅速，上半年采取股权投资模式的房地产集合信托规模达到1138.73亿元，环比提升38.64%，同比升幅更是达到377.15%，是近年来的最高点。

“地产类小额项目特别紧张，最近又一个客户小额预约抽签没中签。”某央企背景信托公司信托理财经理向《证券日报》记者表示，对于优质地产类项目来说，“小额抽签”普遍成为信托公司的常态。

据该理财经理介绍，“上述未中签的为非标债权类地产信托产品，目前该类产品预期年化收益率多在7.5%左右浮动。”

在业内看来，信托产品小额是指投资额在100万元至300万元的份额。由于监管相关规定，投资单个集合类资金信托计划的自然人投资者不得超过50人，100万元起投，而单笔委托金额在300万元以上的自然人投资者和合格的机构投资者数量不受限制。这就导致了热门信托产品的小额往往在产品刚发就告罄，人数甚至超过50人需要抽签定额。

上述热门非标股权类地产产品即是如此。“前几个月，该产品在第一期募资时，50个小额就卖空了，小额抽签较为常见。从第二期开始，只剩下300万元以上的大额，但还是很难抢额度。”以上华东地区某信托公司理财经理表示。

可以看出，在房地产信托业务额度受限的条件下，部分非标类地产产品仍要靠“抢”才能买到。“一方面，当前非标类信托项目大幅减少，投资者倾向于高收益的项目，认购热情较高;另一方面，地产类信托产品收益相对可观且风险较低，这就造成了非标类地产产品的火热。”用益信托研究员帅国让对记者表示。

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