房地产开发企业使用合规自有资金购地以及强化企业信用约束

最近一段时间，多城第二批集中供地在“急刹车”后，正陆续“返场”。《证券日报》记者注意到，8月29日，深圳重新发布了2021年第二批住宅用地集中出让公告。尽管其涉及的出让地块数量不变，仍为22宗，但出让条件却进一步优化。

具体来看，一、在健全市场准入机制上，要求本批次用地竞买申请人须具有房地产开发资质(合竞买的，合各方均应具有房地产开发资质)。同一企业及其控股的各个公司，不得参加同一宗地的竞买，同一企业及其控股的各个公司，参与本批次用地竞买最多可竞得3宗用地(含合竞买);二、在合理限定土地溢价方面明确，在保持挂牌起始价不变的基础上，地块溢价率上限统一由45%调整为15%，达到溢价率上限后，个别地块直接采用摇号方式确定竞得人，其余用地采用“竞自持租赁住房+摇号”方式确定竞得人;三、在强化“房地动”上特别指出，本批次用地普通商品住房销售限价在原限价基础上下调3%-9.2%不等，安居型商品房销售限价在原限价基础上下调2.8%-9.1%不等;除此之外，此次公告还在严格落实购地资金审查机制，确保房地产开发企业使用合规自有资金购地以及强化企业信用约束等方面予以调整优化。

事实上，结合房地产调控的“三稳”目标来看，土地市场作为房地产行业的前端，不仅最能体现调控的力度，更会在很大程度上直接影响房价的稳定。

例如，作为楼市调控政策的重要组成部分，今年年初，自然资源部明确要求22个城市住宅用地要实现“两集中”，从而达到稳地价、稳房价、降预期的目的。不过，从首批集中土拍结果看，不仅“高溢价”及“地王”地块频现，部分城市的土地市场热度更是不降反升。在此背景下，伴随着政策面和监管部门的多次“喊话”，自进入下半年以来，多城先后升级楼市调控政策，且在内容上更是高度聚焦土地市场。

不仅如此，在第二批集中供地的“窗口期”，出于“稳地价”的考虑，日前，包括深圳、福州、苏州、长沙、青岛、杭州、天津、上海、济南、惠州等多个热点城市已相继暂停或延期了土地出让。从其给出的理由看，主要与竞买规则的调整有关。

《证券日报》记者注意到，最近一段时间，深圳、杭州、青岛、南京、合肥等地的第二批集中土地出让已陆续“返场”。从调整后的竞买规则看，亦主要落脚于调整竞买人资质条件和准入要求、降低地块溢价率、强化房地价动以及严格购地资金审查等内容。

如杭州提出，一般地块溢价率上限由20%调整为15%，“竞品质”试点地块的溢价率上限由10%调整为5%;出让地块达到上限价格后，转为在此价格基础上通过线下公开摇号的方式确定竞得人;同时，明确竞买企业的购地资金五个“不得”等;再比如青岛提出，同一企业及其控股的各个公司不得参加同一宗地的竞买，高新区的溢价率限制在15%以内，对违规房企设置3年禁拍惩罚等。

“土地市场已成为各城市跟进调控的主要方向。”克而瑞研究中心市场研究总监马千里在接受《证券日报》采访时表示，从目前部分城市已公布的集中土拍规则调整看，预计“控实际地价”将成为热点城市接下来在土地侧调控的主力方向。

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