京十五条实施细则（京十五条）

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2月16日，北京市政府办公厅发布了被称为北京“十五条”的房地产调控细则，其中包含了限购房地产的“绝招”。

这个全称是《北京市人民政府办公厅关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》(北京市下称“十五条”)，声明通知是“经市政府批准”做出的，而这个通知的核心内容就是关于“限购政策”的规定。

根据通知，自发布次日(2月17日)起，对已拥有1套住房的非本市户籍居民家庭(含在京现役军人和现役武警家庭，有效期《北京市工作居住证》，下同)并持有本市有效暂住证，在本市不拥有住房且连续5年以上(含)在本市缴纳社会保险或个人所得税的，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)；对拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供有效本市暂住证的居民家庭、连续5年以上(含)在本市缴纳社会保险或个人所得税完税证明的居民家庭，暂停向其出售本市住房。不符合上述条件的，不予办理产权登记手续。

仔细研究前述通知，发现其涉及明显违法情形。

行政主体违法。

从法律性质上来说，这个通知是一个一般的规范性文件，是一个行政行为。行政行为的合法性一般可以从行政主体、法律依据和行政程序等方面进行考察。

行政行为合法，首先行政主体必须合法。行政主体是指享有国家行政权力，能够以自己的名义从事行政活动，并独立承担由此产生的法律责任的组织。在我国，行政主体包括国家行政机关和法律法规授权的组织。没有行政主体资格，就没有行政能力。

各级政府办公厅(室)是本级政府的内设机构，职责是协助政府领导处理政府日常工作。它既不是政府部门，也不是政府直属机构。不能以自己的名义从事行政活动，不能独立承担责任，所以不具备行政主体资格。于是，北京的“十五条”是北京市政府办公厅制定的，行政主体违法。

侵犯市场自由的权利

从法律依据来看，前述北京“十五条”中的限购措施也是于法无据。

《宪法》规定实行法治，建设法治国家。国家应该实行社会主义市场经济，公民应该享有宪法和法律规定的权利。[第页]

《民法通则》规定：公民、法人的合法民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。公民或者法人可以通过民事法律行为设立、变更、终止民事权利和义务。

103010规定，当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干涉。

103010规定所有人对自己的不动产或者动产依法享有占有、使用、收益和处分的权利。

根据上述相关法律，公民享有经济自由或市场自由的权利，特别是《合同法》、《物权法》明确规定了“意思自治”原则，即民事主体在法定范围内依法享有广泛的行为自由，可以根据自己的意志创设、变更或消灭民事法律关系。除非有明确的法律依据，政府不得干预民事主体的行为自由。

市场自由应该包括“三大自由”:一是财产自由。包括私有财产在内的各种财产都应受到法律的平等保护，没有法律依据和程序，不得剥夺或限制私有财产；二是交易自由或契约自由，即市场主体可以从事法律不禁止的任何活动，任何合法的交易和经营行为都应受到法律的保障；第三是经营和投资自由，除非依法，政府不得干预。

北京市办公厅发布的北京市“十五条”除了重申《民法通则》(国发〔2010〕10号)和《合同法》(郑经发〔2010〕13号)的相关内容外，还提出了新的“限购”措施，这显然是对民事主体财产自由和交易自由的不当干预，没有法律依据。

103010规定，房地产转让需要进行权属登记，房地产管理部门应当根据申请办理房地产变更登记，但本法第三十八条规定的房地产不得转让的七种情形除外。这种情况包括：

(一)以出让方式取得土地使用权，不符合本法第三十九条规定条件的；

(二)司法机关、行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；

(三)依法收回土地使用权；

(四)共有房地产，未经其他共有人书面同意的；

(五)权属有争议的；

[page](六)未依法登记领取权属证书的；

(七)法律、行政法规禁止转让的其他情形。

显然，北京ldq

实际上，不独京“十五条”，之前中央政府和各地方政府的很多所谓调控措施中，很多方面都存在前述的违法情形。

程序不当

从行政程序上来看，京“十五条”的出台过程也有明显瑕疵。

据相关报道，2月15日上午召开的北京市委常委会会议研究通过了《关于贯彻国办发[2011]1号文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》。会议称，方案进一步修改完善后将以市政府名义印发实施。而实际发布的通知，是以市政府办公厅的名义发布，仅称“经市政府同意”。

作为一项对广大公民的合法权益产生重大限制的行政措施，京“十五条”的酝酿、起草和出台过程中，缺乏信息公开，暗箱操作，且没有征求民意，以市委常委会会议研究取代正常的行政决策过程，明显存在程序不当。

本文到此结束，希望对大家有所帮助。

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