物业管理案例分析大全（物业管理案例分析）

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陈某在吴江某小区买了一套房子。该房产所在的大楼配有电梯，但该电梯自搬入陈某后一直无法使用且已关闭。为此，陈某多次与物业公司协商，物业公司认为开电梯是正常要求。但由于业主签名未达到三分之一，电梯的维护费用和运营费用无法分摊，所以无法开通。因此，陈某向法院起诉，要求物业公司立即开启电梯，并保证电梯正常运行。经过审理，法院决定支持陈某的诉讼请求。

首先，根据国务院《物业管理条例》第四十七条规定：“物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作”。由此，物业管理的安保职能被我国相关行政法律定义为“协助”，物业管理企业本身不能独立承担其管辖范围内的安保工作。所以保安代替不了警察，业主只能通过与物管企业约定更优质的服务来增加安全系数，而绝不能把物管理想化成保险箱。

其次，物业管理合同是一种委托服务合同，不同于保管合同。物业管理中的保安服务本质上是一种防控人的保安服务，是广义上的社会保障。不是保安，只要你尽到了一个好管理者的普通注意义务，你就不能要求他保证区域内所有人和财产的安全。但是，托管合同不同。是对特定财产的监管，需要管理人尽到更大的注意义务。

再次，从物业管理费的构成来看，业主缴纳的保安费与他们要求的保安服务水平差距很大，明显不公平。根据民法中的公平原则和权利义务对等原则，业主不能通过缴纳微薄的安保费来要求物业管理公司提供无缝安保服务。

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