城中村改造名单（城中村改造）

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(一)现行模式分析

目前，我国的“城中村”改造仍处于探索阶段。由于各个“城中村”的地理位置、经济实力、住房条件不同，决定了“城中村”改造模式的多样性。经过几年的改造实践，石家庄已初步形成三种模式：一是村集体经济组织自我改造模式，如：桥东区员村依靠自身经济实力改造旧村；二是借助开发企业的力量整体改造开发方式，如由上海滨江地产整体改造桥东区秀门；三是以村集体经济组织为主体，开发企业参与的合资合作改造模式。比如雨花区东港村和珠海唐家文化娱乐公司联合开发的。

1.村庄集体自我改造型

这种模式是以村集体经济为基础，在政府的指导下，由村委会自行筹集发展资金，完成拆迁安置、搬迁建设、商品房建设等全部工作。具体是指村集体自行进行土地、房屋的改造，将原集体土地、集体房产等资产量化，由集体法人股和个人股组成股份公司，对建设用地、农用地等资产进行评估，量化为公司股，按股转化，获取收益的方法。同时，大量剩余房源将上市出售，形成滚动发展之势。

“城中村”住房开发成本低，建设价格相对便宜。这种房子上市后，其低廉的价格对房地产市场是绝对的冲击，中低收入者将有可能抢购。然而，从经济学的角度来看，价格在房地产市场的运行中是重要的，但它不是市场的全部。由于城中村村民文化素质较低，城中村自行开发的房屋普遍沿用90年代的户型设计，建筑风格单调，建筑材料普通，与今天提倡的居住环境相去甚远。所以这种房源最后很难占领市场。同时，这种模式需要政府的大力支持(如基础设施、公共设施和资金等。)，而且只适用于村集体和村民筹资能力强，村规模小的情况。

2.开发者主导的转型

由于“城中村”集体的经济实力和投资能力相对有限，难以独立支撑旧村改造的大任务。同时，政府也不可能大规模直接投资甚至承担“城中村”改造。因此，投资者和开发商的介入是促进“城中村”改造的重要途径。开发商主导是指由开发商成立项目公司，负责征地、拆迁、补偿、安置、施工、销售等。以市场为导向进行综合开发。整体规划、布局、资本运作都由开发商自己承担。如东李村改造项目由石家庄郑锦房地产开发有限公司开发建设，投资26亿元。这是石家庄罕见的大型重建项目，重建后被称为“郑锦帝景城”。

而大部分大型房地产公司对“城中村”改造项目兴趣不大，反而上升到更高的消费人群，开发相对高档的小区，而“城中村”项目多面向中低收入保障房。因此，“城中村”改造项目大部分由“子楚”公司完成。这些由“城中村”改造而成立的公司，往往忽视自身实力，不从客观实际出发，只想追求豪宅和精品，未能精准

政府主导的改造模式，政府作为开发商，直接投资改造“城中村”，解决村民搬迁安置问题，进行开发建设。主要有两种方式：一种是政府独立开发，另一种是政府联合村庄集体开发。其中，自主开发是指以政府为主体，以各级财政收入为主要资金来源的改造，即政府承担改造的全部责任，并进行项目的统一实施。资金管理、拆迁安置、房屋销售都由政府进行。政府联合村集体开发是指政府提供基础设施建设，启动前期运营，然后村集体进行其他改造，可以减轻村集体的资金压力，完成后续改造。

但这种转型存在以下问题：(1)政府投入过多，单靠政府是完成不了的。(2)这种做法得不到村民的积极响应。村民们把改造看成是政府的事，抱着“等、靠、要”的做法，只希望通过改造获得更多的利益。(3)对于一些贪官来说，开了一个“富”洞，不利于村民利益的保护。

(二)城中村改造新模式

改造“城中村”，既要让旧村居民赢得良好的居住环境和现代文明生活，又要让开发商赢得合理利润，让社会和政府赢得良好的投资环境，提升城市品位。这三个方面是相辅相成，相互制约的。只有处理好三者之间的合理关系，才能保证“城中村”改造的顺利进行。

1.转换方法

采取“政府引导村民入股开发商融资”的改造模式，引入土地资本化经营理念，即先将村集体土地进行重组量化入股，明晰土地产权；那么，“城中村”改造的主体，即政府、村集体和开发商，将共同成立股份有限公司。公司资金来源包括评估量化后的土地资产、政府基建资金和开发商投资资金；政府主要负责基础设施建设，村集体和开发商负责主体改革。

2.改造过程中应注意的问题

(1)资金来源问题：改造资金来源采取“三点一线”进行筹集，“三点”即：由当地村集体经济拿出一部分自有资金或由村民共同筹集和筹措银行优惠贷款等;所在区政府拿出一部分资金建设市政基础设施和公共配套设施;开发商支出大部分资金用于主体部分建设。“一线”是指将三者串连起来成立资金管理委员会，确定各方出资比例，在进行土地资产经营获利后按出资比例分红。[page]

(2)改造主体必须明确。“城中村”改造涉及到宅基地管理、户籍管理、计划生育等各项工作，由于村集体人员文化素质偏低，技术力量薄弱，加之固有的“小农”本位利益的原因，使其承担这一任务不具备统筹能力。同时，从政府的职能和角色看，也不宜包办拆迁、开发建设、安置和房屋出售等一切事务。因此，必须明确各个改造主体应有的权利和义务，该由开发商主导实施的，政府和村集体必须放开手脚，对于应该归属于政府和集体的义务，政府和集体不得推辞，务必各施其职，保证改造的顺利进行[5]。

(3)利益分配问题。①对于政府来说，城市发展的新动力和新空间是其合理利益和主要利益。“城中村”改造可以使城市发展获得新的动力和新的空间，推动经济、城市和社会发展。这是“城中村”改造的终极目标，也是政府的主要利益和合理利益目标。②对于开发商来说，恰当的利润成分是其合理利益。“城中村”改造后的房地产售价普遍比原来偏高，但这并不主要来源于开发行为，而是取决于“城中村”优越的地理区位及由其带来的房地产的更快升值潜力。这部分利益主要应该由改造前这一区位的拥有者——“城中村”村民享有，开发商不能挤占村民的利益空间。③对于村民来说，合理的安置和长期的社会保障是其主要利益。“城中村”改造可以使村民们改变现有的生产和生活方式，离开公共设施和基础设施不完善的村庄，村民们应该全面观察和考虑改造的成本和收益，把谋求合理的安置和长期的社会保障作为自己的主要谈判目标。

本文到此结束，希望对大家有所帮助。

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