保障房信托公司（保障房信托）

大家好，小律来为大家解答以上问题。保障房信托公司，保障房信托很多人还不知道，现在让我们一起来看看吧！

面对今年1.3万亿的保障房投资，嗅觉敏锐的信托基金跃跃欲试。在等待REITs(房地产投资信托)开闸的同时，投资于保障房领域的集合资金信托计划发行已经白热化。

2011年春节后，中融信托重启房地产信托业务，主打保障房。已经连续发行了两个产品，运营项目超过10个；北京某信托公司保障房项目储备数十亿元，正在陆续推出产品；早在2009年11月，天津信托就推出了国内首只保障房股权信托基金，至今已发行四期。

保障房和两限房建成后，销售产生的现金流足以覆盖建筑成本，建设周期短。信托介入方式与普通房地产信托项目基本相同，但收益较低；棚户区改造项目可与一级土地开发或一二级土地开发挂钩，收益高，受信托资金青睐。

公租房将是未来保障房建设的重点。目前信托的介入模式是BT(Build-回购)模式，信托为公租房项目的承包商提供短期融资。公租房建成后，政府回购，信托收回融资本息。这种模式只是延缓了政府的即期支付压力1-3年，未能匹配公租房本身的现金流。但地方政府急于启动公租房项目建设，这种模式的融资需求较大。

多位业内资深人士预测，以保障房项目命名的信托产品今年有望达到500-1000亿元，但并非全部用于保障房建设。“比如政府划出一块地，一部分用来建保障房，一部分用来建商品房，但信托公司为整个项目提供融资。”某信托公司总经理表示。

联动土地开发收益可超过5%。

对于信托公司来说，现金流是第一位的。经济适用房项目的现金流要么来自项目本身，要么来自政府支付。

对于经济适用房和两限房，售价是成本加合理利润，成本包括财务费用。因此，这两类保障房建成销售后获得的现金流足以覆盖包括融资费用在内的所有成本，销售价格低于同户型、同地段的商品房，销售率可达100%。

“这种项目相对安全。信托公司进入后，只需控制项目建设进度，在信托产品兑付前完成销售，规避兑付不及时的风险。”前述资深信托经理表示。

2010年，华能信托在贵阳运营了几个此类项目。但总的来说，信托公司不够积极，因为融资方提供的融资利率较低。一般总融资利率在10%左右，信托公司给投资人7%左右的回报。扣除1%-2%的产品发行费用，只剩下2%左右的手续费收入。目前普通的房地产信托产品，融资方的融资价格通常在15%-20%，信托公司的手续费净收入可以达到5%-8%。

保障房棚户区改造(或城中村改造、危旧房改造)项目中信托公司的融资率远高于经济适用房和两限房项目，因为可以协调土地开发。

一般是信托公司和开发商联合成立项目公司，负责棚户区拆迁、安置房建设等。然后把原来棚户区的土地“催熟”成商业开发用地。之后有两种操作模式，一种是土地由地方政府土地储备中心回购，但更多的是第一种的联动

中融信托今年2月21日发行的Xi安大乔西街棚户区改造项目股权投资集合资金信托计划，属于一二级土地开发联动。不同的是，信托基金会在拆迁接近完成时，以股权投资的方式进入项目公司。此外，华能信托2010年6月10日发行的乌鲁木齐市沙依巴克棚户区改造项目集合资金信托计划、10月11日发行的昆明市苏家塘片区城中村改造集合资金信托计划均属于此类。

目前，由于银行土地储备贷款控制严格，棚户区改造与土地一级开发项目挂钩。如果土地最终被政府回购，政府给土地整理方的回报一般是12%-15%。如果一级和二级土地开发挂钩，项目公司的收益会更高，融资方给的信托资金回报一般在15%-20%，信托公司的手续费净收入也在5%以上。

正因为如此，从2009年开始，棚户区改造项目受到了众多信托公司的热捧。除了华能信托和中融信托，新时代信托、湖南信托、吉林信托都有涉及。

公租房短期融资风险大。

保障房、限价房、棚户区改造项目，本质上和信托公司长期从事的房地产信托项目是一样的，但公租房融资是完全陌生的模式。因为公租房建成后是用于出租而不是出售，短期内无法收回投资。

该案现有的交易结构是信托基金与公租房承包商共同成立项目公司，由项目公司负责公租房建设。建成后由政府公租房管理中心回购，项目公司收回投资，信托基金退出。信托资金介入前，需要政府出具公租房回购承诺函，由财政或其他地方融资平台为回购行为提供担保。

业内人士表示，目前很多地方政府希望信托公司能以这种模式为当地公租房建设提供融资。今年确定的1000万套保障房建设任务中，有220万套是公租房。地方政府和中央政府签订了责任书，今年年底前必须开工。因此，他们愿意向信托公司提供更高的融资利率。

“本质上相当于(信托公司)给地方政府发放了一笔短期贷款。”某信托公司总经理认为，这种操作模式只是将政府的即期支付压力延后1-3年，风险较大。首先，目前我国地方融资平台贷款余额已达9万亿元，可以

实际上，正是产权无法抵押给信托公司，使得信托公司不敢轻易介入公租房融资。在普通房地产信托产品中，土地和在建工程都是抵押给信托公司的，抵押率一般控制在40%以下，即便开发商出了问题，信托公司接盘过来，继续开发将房子建好，然后卖掉，仍然能够收回投资，兑付信托投资者。而公租房项目，若政府不回购，很难将其进行处置。

同时，信托资金固有的期限较短的特点，也使得其不适合为公租房融资。目前信托产品的期限一般是1-3年，1年期产品最受欢迎，投资者对通货膨胀有强烈的预期，期限较长的产品发行特别困难。

一位国有大行公司部人士认为，公租房更适合银行的中长期贷款，以及保险资金，地方政府公租房融资，打信托资金的主意本身就是不明智的。

重庆市市长黄奇帆最早提出重庆的公租房建设要吸引银行、保险、信托资金，目前多家银行的贷款已经发放，中国人寿、中国人保也确立了参与重庆公租房项目的意向，惟有信托资金不见踪影。

克服发行集合资金信托计划，募集资金期限较短的一个思路是，将公租房的租金收益打包进行证券化，即推出REITs，目前天津和上海都上报了公租房的REITs产品。不过，业内人士认为，公租房租金收益较低，使得REITs产品的回报对投资者缺乏吸引力，天津的方案采用政府补贴的模式，实际是一种变相的地方债。

本文到此结束，希望对大家有所帮助。

标签：

免责声明：本文为转载，非本网原创内容，不代表本网观点。其原创性以及文中陈述文字和内容未经本站证实，对本文以及其中全部或者部分内容、文字的真实性、完整性、及时性本站不作任何保证或承诺，请读者仅作参考，并请自行核实相关内容。