财税2003年16号（财税200316号）

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(1)个人销售不动产如何缴纳增值税？1.个人出售购买不满2年的住房的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征增值税。以上政策适用于北京、上海、广州、深圳以外的地区。

2.个人出售购买不满2年的住房的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，销售收入与该住房购买价款的差额，按5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上(含2年)普通住房对外销售的，免征增值税。以上政策仅适用于北京、上海、广州、深圳。

免税的具体程序、购房时间、开具发票、以非购房形式取得房屋的行为及其他有关税收管理规定，按照《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》(国办发〔2005〕26号)、《国家税务总局财政部建设部关于加强房地产税收管理的通知》(国税发〔2005〕89号)、《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》(国税发〔2005〕172号)有关规定执行。

(二)销售不动产的计税依据1。纳税人的营业额是纳税人销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。

2.单位将不动产无偿赠与他人的，按照《营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定确定其营业额。将不动产无偿赠送给个人的行为，应视为销售不动产，应征收营业税。

3.《营业税暂行条例实施细则》第十五条规定：

纳税人销售的不动产价格明显偏低且无正当理由的，主管税务机关有权按照下列顺序核定其营业额：

(一)按照纳税人当月提供的类似应税服务或者销售的类似不动产的平均价格；

(二)按照纳税人提供的类似应税服务或者最近一期销售的类似不动产的平均价格；

(三)计税价格按照下列公式核定：

计税价值=经营成本或工程成本(1成本利润率)(1营业税税率)

上述公式中的成本利润率由省、自治区、直辖市人民政府税务机关确定。

4.根据财税(2003)16号文件：

单位和个人出售或者转让其所购房地产或者所转让的土地使用权，应当以其全部收入扣除原购买或者转让房地产或者土地使用权价款后的余额作为营业额。

单位或者个人出售或者转让因偿还债务而取得的房地产或者土地使用权的，以全部收入减去偿还债务时该房地产或者土地使用权的价款后的余额为营业额。

5.单位和个人提供应税服务、转让无形资产、销售不动产时，因受让方违约而取得的补偿收入，应并入营业额征收营业税。

6.“还本”售楼是指商品房经营者在售楼时承诺若干年后将房价返还给购房者。这是经营者为了加快资金周转而采取的一种促销手段。以“还本”方式销售房屋的，按照向买方收取的总价和价外费用征收营业税，不得扣除所谓的“还本”费用。

(三)销售不动产的纳税时间。纳税人以预收款方式销售不动产的，其纳税义务发生的时间为收到预收款的当天。本条例所称预付款包括预付定金。因此，预存款的营业税纳税义务发生在收到预存款的当天。

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