财税2010（121号）

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由于现行房产税是以不动产的“原值”为计税依据的，为了保持不动产和土地价值的计量口径一致，不动产原值中包含的土地也应该是“原值”。因此规定，房地产原值中包含的土地价款，是指为取得土地使用权所支付的价款和开发该土地所发生的费用。考虑到地价计入房产原值后，一些单位，如仓储、物流企业等。由于生产经营的特殊性，占地面积大，可能会增加税负，有必要对这类“地球上的小房子”给予一定照顾，允许其只将部分土地的地价计入不动产原值进行征税。关于土地上小型住宅的界定标准，经过对部分企业的实地考察，并参考国土资源部《物权法》号文(国土资发[2008]24号)，最终采用0.5的容积率(工业用地最低容积率)作为“土地上小型住宅”的界定标准。容积率低于0.5的，属于“地球上的小房子”。只能将部分土地价款计入房产原值，计入的土地面积按应税房产建筑面积的2倍计算。这里有两个概念：宗地和容积率。宗地是由土地权属边界线围成的地块，是土地登记和地籍调查的基本单位。一般来说，一块土地是一个所有权单位。容积率是指一块土地上的建筑物(不含地下建筑)总建筑面积与该地块面积的比值，是反映土地利用强度的指标。举个例子，一个工厂有一块面积为2万平方米的土地，平均地价为每平方米1万元。该地块建筑面积8000平方米，经计算容积率为0.4。因此，房产原值包含的地价=应税建筑面积2土地单价=8000平方米210000元/平方米=1.6亿元。再如，某企业以8000万元购买了一处建筑面积为5000平方米的房产，其中土地面积为1000平方米，地价为2000万元。通过计算可知，容积率为5。因此，2000万元的土地总价应计入房产原值，征收房产税。关于这一规定，有几个问题需要说明：一是与财税[2008]152号文件第一条规定的关系。52号文件第一条规定，按照财产原值征税的财产，无论是否记入会计账簿，都是固定的。

二是划拨土地如何处理。当前有部分企业（主要是老的国有企业）的土地仍是国家划拨的，取得土地时没有支付成本。近年来随着国有企业改制，部分划拨土地虽以国家授权经营、作价入股等方式对土地进行了价值评估，但这种评估价值不属于取得土地使用权支付的价款，不需要计入房产原值。

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