农村集体建设用地入市试点（农村集体建设用地）

大家好，小律来为大家解答以上问题。农村集体建设用地入市试点，农村集体建设用地很多人还不知道，现在让我们一起来看看吧！

(1)党的十八届三中全会审议通过的农村集体经营性建设用地《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》指出，“建立城乡统一的建设用地市场。在符合规划和用途管制的前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁和投资，允许与国有土地同价入市。”“平等入市、同权同价”将打破长期以来土地被地方政府垄断的格局，也将打破长期以来土地市场被政府和开发商瓜分的利益格局。要想正确理解这项政策，首先要知道什么是“农村集体经营性建设用地”。笔者从以下几点进行分析，希望对大家有所帮助。

(1)从我国的土地分类来看，不涉及“商业建设用地”的概念。

103010第四条规定：“国家实行土地用途管制制度。国家制定土地利用总体规划，明确土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。”

103010详细划分了农用地、建设用地和未利用地，具体概括如下：农用地包括01耕地、02园地、03林地、04草地、11水域及水利设施用地、12其他用地；建设用地包括05商业服务用地、06工矿仓储用地、07居住用地、08公共管理和公共服务用地、09特种用地、10交通用地、11水域和水利设施用地；未利用地包括04块草地(其他草地)、11块水域和水利设施、12块其他土地。

(2)提出商业用地的概念。

据笔者初步检索，2002年国土资源部令第11《中华人民共和国土地管理法》号首次提出了“经营性用地”的概念。该条例第四条规定，商业、旅游、娱乐和商品住宅用地必须以招标、拍卖或挂牌方式出让。前款规定以外的其他用途的土地供地计划公布后，同一宗地有两个以上意向土地使用者的，也应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。但什么是“商业用地”并没有明确说明。但从上述规定的表述初步推断，“经营性用地”是指商业、旅游、娱乐、商品住宅等各类用地。此后，“商业用地”被广泛用于国家关于土地的各种文件和政策中。

国土资源部2007年39号令《土地利用现状分类》第四条规定：工业、商业、旅游、娱乐、商品住宅等经营性用地，以及同一宗地内有两块以上土地的，应当采取招标、拍卖或者挂牌方式出让。前款所称工业用地包括仓储用地，但不包括采矿用地。该条款将工业、商业、旅游、娱乐、商品房并列，俗称“五类商业用地”。

(3)农村集体建设用地的定性分析。

首先要知道什么是集体建设用地。根据我国《招标拍卖挂牌国有土地使用权规定》第四十三条“任何单位和个人进行建设需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民住宅建设经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地，或者经依法批准在乡(镇)、村进行公共设施和公益事业建设使用农民集体所有的土地。“可见，我国集体建设用地分为乡镇企业用地、村民住宅用地和乡(镇)公共设施、公益事业用地。

其次，只有集体所有的建设用地才能进入市场，而不是所有的农村集体建设用地经营性用地都是指以纯盈利为目的的相关建设用地。我们前面分析过，国有经营性建设用地包括“工业、商业、旅游、娱乐、商品住宅”。因此，在农村集体建设用地，只有乡镇企业使用的土地才符合集体经营性建设用地的性质，只有符合一定条件才能进入市场。

最后，宅基地被排除在商业建设用地之外。根据我国相关法律规定，宅基地属于福利性质，只能由本集体经济组织成员申请自住，不能建商品房。也就是说，宅基地只能自用，不能经营。另外，农民只有宅基地使用权，宅基地上建的房子是农民的私有财产，土地是农民集体所有。因此，农民不能将宅基地用于市场流转。

(二)农村集体土地使用权的租赁期限有哪些规定？《招标拍卖挂牌出让建设用地使用权规定》第五条规定：“农村集体经济组织成员有权依法承包本集体经济组织承包的农村土地。”

第二十条规定“耕地的承包期为三十年。草原承包期为三十至五十年。林地承包期为三十至七十年；特种林木林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准，可以延长。”

这一时限适用于：农村集体经济组织成员承包本集体经济组织承包的农村土地，这是对特殊主体的特殊规定。

103010第212条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”

因此，除特殊主体意外，其他一般主体不得订立20年以上土地使用权租赁合同，超过

1、宅基地

公民对其在农村依法所有的房屋的宅基地，享有使用权。使用权客体的范围一般以房檐滴水线为准，房屋所有权人只对房檐滴水线内的土地享有使用权。对于房屋周围的空地，如果这些空地面积和宅基地面积之和不超过该房主人依法可使用的宅基地面积的最高限额，可以作为宅基地进行使用权登记，但必须在一定期限内(一般为两年)作为宅基地使用，超过面积多占部分，应退还集体耕种。新修房屋，一般应利用原有的宅基地、空地和荒地，尽量不占用良田。申请取得宅基地使用权，除经土地所有权人同意外，还须经土地管理部门批准，并按批准的面积和地理位置建房，不得少批多占、批东占西。易地建房的，原宅基地的土地使用权由集体收回。

2、自留地、自留山是农业合作化以后集体分配给社员长期使用的土地。

自留地主要是菜地，自留山主要为解决社员的生活用材。这种使用权形式自确立后一直保持了下来，1982年宪法也明确肯定了农民对自留地、自留山的使用权。自留地只能用来种植农作物，自留山只能用来种植林木，未经批准，不得改作他用。

3、公用企事业

农民举办乡村企业，或乡、村兴建公用设施需要占用集体所有的土地的，除经集体土地所有权人同意或决定外，还必须经土地管理部门批准，土地使用者才能取得土地使用权。利用集体所有的土地兴办乡村企业，土地使用权必须折价作为企业的出资，由土地所有权人依法享有出资的收益。乡村企业终止时，土地使用权由集体收回。

本文到此结束，希望对大家有所帮助。

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