将最近澳大利亚房价的下跌引入新西兰是无效的

新西兰银行首席经济学家托尼亚历山大(TonyAlexander)表示，将澳大利亚最近的房价下跌引入新西兰是无效的。

在他的每周综述中，亚历山大解释了新西兰和澳大利亚房地产市场的主要差异

他说：“自20世纪80年代以来，新西兰房价暴跌的预测反复出现，在全球金融危机期间和之后最为常见。

“这些预测没有被证明是正确的。

“2007年至2009年间，平均价格仅下降了11%，随后上涨了88%。

“尽管如此，自2003年澳大利亚首都城市房价指数上涨90%以来，新西兰的全国指数已经上涨了150%。新西兰是世界上经济适用房市场最少的国家之一。”

然而，他详细介绍了澳大利亚和澳大利亚之间的差异。

他说，2003年以来房价增长出现差异的一个原因是，尽管2003年以来澳大利亚27%的人口增长率超过了新西兰22%的人口增长率，但澳大利亚的住房存量增长了30%，而新西兰只有20%。新西兰的住房短缺越来越严重，而澳大利亚(暂时)供过于求。

“在过去的五年里，新西兰的人口增加了45.8万。每户平均入住率为2.7，需要额外建设17万套净住房。实际住房存量仅增加了126，000套。新西兰的住房短缺正在加剧，并将继续加剧，因为每年的净移民流量接近5万人(占人口的1%。”

另一个区别是债务和偿债。亚历山大说，2003年至2019年间，澳大利亚的家庭偿债率从8.2%上升到9.1%。

“新西兰的这一比例已从9.1%降至7.6%。澳大利亚的家庭债务收入比从134%跃升至190%，新西兰的汇率从130%升至164%。”

然后，外国买家：亚历山大说，新西兰的外国购房水平从来没有像澳大利亚这么高。

亚历山大指出的另一个区别是，澳大利亚建造了更多的公寓——这些公寓的价格更加不稳定。

“自2003年以来，67%的澳大利亚房屋都在进行多单元开发项目。新西兰的这一比例仅为26%。公寓价格的波动性总是高于房价。”

亚历山大说，在新西兰，澳大利亚没有看到像澳大利亚那样将强制养老金纳入住房的人数激增(由于缺乏自我管理的养老基金)，因此最近银行贷款的暂停并没有对房价产生强大的下行压力。

他说，新西兰没有住宅购买印花税，因此澳大利亚没有来自各州的“最近令人沮丧的价格影响”，仍在增加对外国买家和业主的关税和税收。

然后是有利息的贷款。亚历山大在2015年表示，在澳大利亚，近40%的家庭贷款只是利息。在新西兰，这一比例为28%。由于新的限制，澳大利亚的比例现在接近20%，而新西兰是26%。

最后，还有施工限制。

亚历山大说，新西兰最新签发的住宅同意书是3.45万份，占1.8%。

“在澳大利亚，这一数字为190285人，比例为1.9%——即使从一年前的23万人下降后，仍高于新西兰。新西兰所有行业都缺少建筑商——部分原因是海外的短缺吸引了一些新西兰人获得更高的收入和机会。”

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